El contrato de compraventa está regulado por el Código Civil español y se perfecciona cuando las partes llegan a un acuerdo sobre el objeto y el precio. Es decir, cuando comprador y vendedor pactan qué inmueble se venderá y a qué precio, se considera que el contrato está completo, incluso si aún no se ha entregado el inmueble ni se ha pagado el precio.
Es importante destacar que el acuerdo no solo implica obligaciones inmediatas, sino que también protege a ambas partes. Por ejemplo, si una de ellas incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o solicitar la resolución del mismo, además de reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
Los contratos previos, arras y otros acuerdos
Antes de firmar el contrato de compraventa, es habitual que las partes suscriban documentos previos, como contratos de arras o acuerdos de intenciones. Estos documentos sirven para asegurar la seriedad de la operación y establecer las condiciones generales del negocio.
Existen diferentes tipos de arras, cada una con implicaciones legales distintas:
- Arras penitenciales: Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato. Si el comprador se retracta, pierde la cantidad entregada como arras; si lo hace el vendedor, debe devolver el doble del importe recibido.
- Arras confirmatorias: Representan un compromiso firme entre las partes. Si una de ellas incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar daños y perjuicios.
- Arras penales: Incluyen una cláusula que establece una penalización por incumplimiento, sin eximir de la obligación de cumplir con la compraventa.
Es crucial que estos acuerdos sean revisados por un abogado especializado, ya que errores o contradicciones en su redacción pueden generar conflictos legales.
La transmisión de la propiedad
Uno de los puntos clave en la compraventa de inmuebles es el momento en que se produce la transmisión de la propiedad. Según el Código Civil, esta se adquiere mediante la tradición, es decir, cuando el vendedor entrega el inmueble al comprador. En este momento, el comprador adquiere todos los derechos sobre el bien, aunque el precio no se haya pagado en su totalidad.
Es frecuente que, en operaciones complejas, la entrega del inmueble y el pago se pacten de forma aplazada o condicionada. Por ejemplo, en la compraventa de una cartera de inmuebles, se puede firmar un contrato privado que supedite la transmisión a ciertos hitos, como el pago de un porcentaje del precio.
¿Es necesaria la escritura pública?
Aunque la ley no exige que la compraventa de un inmueble se realice mediante escritura pública, esta es altamente recomendable. La escritura otorga seguridad jurídica a las partes y permite inscribir la operación en el Registro de la Propiedad, algo fundamental para que la compraventa sea oponible frente a terceros.
La inscripción también protege a los compradores frente a posibles embargos, reclamaciones o disputas sobre la titularidad del inmueble. En caso de conflicto, el propietario inscrito en el Registro tiene prioridad sobre otros posibles reclamantes.
Costes asociados a la escritura y la inscripción
Los gastos relacionados con la escritura pública y la inscripción suelen generar dudas. Según el artículo 1.455 del Código Civil, los gastos de otorgamiento de la escritura corren a cargo del vendedor, mientras que los de la primera copia y la inscripción en el Registro son responsabilidad del comprador. Sin embargo, es habitual que las partes pacten una distribución diferente de los costes.
Además de estos gastos, pueden surgir otros, como impuestos, honorarios de abogados, comisiones de intermediarios y costes notariales. Es fundamental incluir una cláusula en el contrato que detalle cómo se repartirán estos costes para evitar malentendidos.
Importancia del Registro de la Propiedad
La inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad no solo otorga seguridad jurídica, sino que también asegura la eficacia del contrato frente a terceros. Esto significa que nadie podrá reclamar derechos sobre el inmueble si no está inscrito a su nombre.
El Registro también juega un papel crucial en la verificación de cargas y gravámenes. Antes de cerrar una operación, es imprescindible revisar si el inmueble está libre de hipotecas, embargos o servidumbres que puedan afectar su valor o uso.
Recomendaciones para una compraventa segura
- Asesoramiento profesional: Contar con un abogado especializado garantiza que todos los documentos estén en orden y que la operación cumpla con la normativa vigente.
- Revisión de documentos: Desde el contrato de arras hasta la escritura pública, cada documento debe ser revisado minuciosamente para evitar errores o contradicciones.
- Verificación registral: Antes de firmar el contrato, asegúrese de que el inmueble está libre de cargas y que la titularidad corresponde al vendedor.
- Definición de costes: Incluya en el contrato una cláusula que detalle quién asumirá cada gasto asociado a la compraventa.
- Firma de escritura pública: Aunque no es obligatoria, la escritura proporciona seguridad jurídica y facilita la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Conclusión
La compraventa de inmuebles es un proceso complejo que requiere atención al detalle y un conocimiento básico de los aspectos legales. Contar con un buen asesoramiento jurídico es fundamental para evitar problemas y asegurar el éxito de la transacción.
Desde Summons Abogados, ofrecemos un servicio integral en operaciones inmobiliarias, adaptándonos a las necesidades de cada cliente para garantizar la seguridad y éxito de sus inversiones. Comprar o vender un inmueble no es solo un acto económico; es una decisión que marca un antes y un después en la vida de las personas. Por ello, es vital hacer las cosas bien desde el principio.
