El Banco de España, en su informe Análisis de la vivienda residencial en España: evolución reciente y comparativa internacional, señala que entre 1980 y 2010 la producción acumulada de viviendas en España excedió el número de nuevos hogares en una cuantía superior a los tres millones de viviendas.
Según la institución, la absorción gradual de este stock de vivienda sin vender contribuye a explicar, en parte, una evolución del número de viviendas nuevas terminadas inferior al incremento del número de hogares, con un diferencial negativo acumulado entre estas magnitudes estimado en unas 250.000 viviendas durante la década comprendida entre 2011 y 2021.
Sin embargo, a pesar de esta absorción de viviendas, el Banco de España destaca que el exceso de producción durante el boom inmobiliario de la primera década del siglo XXI se refleja aún en la existencia de unas 450.000 viviendas sin vender construidas durante esos años. No obstante, añade, «la localización y el estado de estas dificultan su absorción en el mercado debido a las preferencias de la demanda, tal como refleja la estabilidad de este stock desde 2018 a pesar del incremento de la demanda durante este período».
Madrid y Barcelona representan un tercio del total del déficit acumulado
El desequilibrio entre oferta y demanda, no obstante, es bastante heterogéneo a nivel geográfico. Como explica el Banco de España, las provincias de Madrid y Barcelona representan cerca de un tercio del total del déficit acumulado de vivienda estimado para el período 2022-2025, cuantía que supera el 50% del déficit total cuando se incluyen las provincias de Valencia, Alicante, y Málaga. Estas cinco provincias suponen en torno al 50% de la creación neta de hogares total prevista de acuerdo con las previsiones de junio de 2024, frente a una producción de vivienda nueva en estos territorios que no alcanzaría el 45% del total, destaca el supervisor.
En particular, las provincias de Barcelona, Valencia y Alicante son las que presentan un mayor diferencial entre su peso relativo en la creación neta de hogares y la proporción que estas provincias representan en la producción de vivienda nueva. Además, en algunas de estas provincias (Alicante y Málaga) se concentra una importante demanda de vivienda por parte de no residentes, añade el estudio. Al mismo tiempo, se observan áreas en la costa mediterránea, en las islas Canarias e Illes Balears con déficits relativos significativos en términos de vivienda.
