El 2 de enero de 2025 marcó el estreno del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), una medida diseñada por el Gobierno para moderar las subidas de los alquileres. Este índice sustituye al IPC como referencia para actualizar los contratos firmados a partir de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda. En su primera publicación, el IRAV se situó en el 2,2%, dos décimas por debajo de la inflación de noviembre de 2024.
¿Cómo funciona el IRAV?
El Instituto Nacional de Estadística (INE) publicará mensualmente este índice, que será aplicable exclusivamente a los contratos que se actualicen en el mes siguiente. Los propietarios están obligados a notificar a los inquilinos con un mes de antelación sobre las nuevas condiciones. Por ejemplo, si un contrato firmado en junio de 2024 cumple un año en junio de 2025, se utilizará el índice de mayo de ese año para calcular el ajuste.
El nuevo mecanismo solo afecta a viviendas alquiladas para uso residencial y excluye otros tipos de inmuebles, como locales comerciales, oficinas o alquileres turísticos. Además, no podrá aplicarse a contratos que no incluyan una cláusula de actualización de renta, salvo los firmados entre junio de 2013 y marzo de 2015, cuando una normativa previa permitía estas revisiones de manera automática.
Impacto en los precios del alquiler
Aunque el IRAV tiene como objetivo limitar las subidas de precios, los analistas advierten que sus efectos reales podrían ser contraproducentes. La inseguridad jurídica que sienten muchos propietarios, derivada de la Ley de Vivienda, les ha llevado a retirar sus inmuebles del mercado de alquiler. Esto, combinado con la alta demanda, ha generado un incremento en los precios, que podrían subir hasta un 12% en 2025.
El mercado del alquiler enfrenta una crisis de oferta sin precedentes. Mientras el 80% de los usuarios busca una vivienda en alquiler, solo el 16% de los inmuebles está disponible, una disparidad que agrava la situación. La migración de propiedades hacia el alquiler turístico, más rentable para los propietarios, también contribuye a esta reducción de la oferta.
En este sentido, el IRAV actúa más como un tope que como un reflejo real del mercado, lo cual podría desincentivar a los propietarios a ofrecer viviendas en alquiler.
Por otro lado, el mercado de compraventa muestra una tendencia más estable. Se espera que los precios de vivienda nueva aumenten un 7% en 2025, mientras que los de segunda mano lo harán entre un 3% y un 5%. La mejora en las condiciones financieras, gracias a las bajadas de tipos de interés, podría facilitar el acceso a hipotecas, aunque la falta de oferta sigue siendo un desafío.
El IRAV, presentado como una solución para moderar los precios del alquiler, parece estar generando más tensiones en el mercado, con un aumento de los precios y una disminución de la oferta. Mientras tanto, el mercado de compraventa ofrece mejores perspectivas, aunque persisten problemas estructurales en el acceso a la vivienda en España.
