Cuando aparecen defectos o vicios en una construcción, muchos propietarios no saben por dónde empezar o a quién reclamar. Para reclamaciones por vicios constructivos, lo primero es determinar el marco legal aplicable, y para ello, la fecha de concesión de la licencia de obras es crucial.
Normativa Aplicable: ¿Qué ley se aplica?
Dependiendo de la fecha en la que se otorgó la licencia de obra, las reclamaciones por defectos constructivos se rigen por dos normativas distintas: el Código Civil o la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Es esencial saber cuál te afecta para que no pierdas la oportunidad de reclamar.
- Si la licencia es anterior a la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de 1999 de Ordenación de la Edificación,, se aplica el artículo 1591 del Código Civil. Este regula la responsabilidad de los constructores por defectos graves que puedan poner en peligro la estabilidad de la construcción, lo que se conoce como «ruina funcional».
- Si la licencia es posterior entrada en vigor de dicha Ley 38/1999 de 5 noviembre, la ley aplicable es la LOE, que regula de manera más detallada la responsabilidad de los distintos agentes que intervienen en la construcción, como el promotor, constructor o arquitectos.
Imagina que compras un piso en un edificio cuya construcción terminó en 2003 y comienzas a notar problemas serios en los cimientos. En este caso, habrá que determinar la fecha de concesión de la licencia de obra. Una vez confirmada que la licencia fue posterior a la entrada en vigor de la LOE, será esta ley la que determine los pasos a seguir y los plazos que tienes para reclamar.
Plazos de Garantía: No pierdas el tren
La LOE establece distintos plazos de garantía, que son los períodos durante los cuales pueden manifestarse los defectos. Si un defecto aparece dentro de estos plazos, se puede reclamar. Es fundamental no confundir estos plazos con los de prescripción, que veremos más adelante.
- 10 años: Este es el plazo máximo, y se aplica a defectos estructurales que comprometan la seguridad del edificio, como fallos en la cimentación o las vigas de soporte.
- 3 años: Para defectos de habitabilidad, es decir, aquellos que afectan a la calidad de vida dentro del inmueble, como problemas con las instalaciones de agua, calefacción o electricidad.
- 1 año: Se refiere a defectos en los acabados, como problemas con la pintura, revestimientos o carpintería.
Por ejemplo, si has notado que las paredes de tu nueva vivienda tienen una mala pintura o los azulejos del baño se están despegando, tienes 1 año desde la entrega de la obra para reclamar. Si en cambio descubres problemas más graves, que afectan a la estructura de la obra, fallos en la cimentación tienes 10 años para exigir una reparación.
Plazos de Prescripción: ¿Cuándo tienes que actuar?
Aquí es donde más personas se confunden. Mientras que los plazos de garantía son el tiempo en el que el defecto debe manifestarse, los plazos de prescripción son el periodo en el que tienes que reclamar judicialmente una vez que se ha detectado el defecto.
La LOE establece que, tras la aparición del defecto, tienes dos años para interponer la reclamación. Este plazo es crucial porque si lo dejas pasar, habrás perdido tu derecho a reclamar, incluso si el defecto fue grave. Imagina que en el séptimo año desde la finalización de una obra descubres un fallo estructural en las vigas. Tienes dos años desde ese momento para iniciar la reclamación, y no hasta que se cumplan diez años desde la recepción de la obra.
¿Quién es responsable?
Uno de los aspectos más importantes a la hora de reclamar es saber a quién dirigir la reclamación. La LOE identifica distintos agentes intervinientes en la construcción, cada uno con diferentes responsabilidades según su participación en la obra:
- Promotor: Es quien encarga la obra y puede ser responsable si no supervisa adecuadamente el proyecto.
- Constructor: Es quien materialmente ejecuta la obra, y es responsable de los defectos que surjan por una mala ejecución.
- Dirección facultativa (arquitectos y aparejadores): Son los responsables de vigilar que la obra se ejecute conforme al proyecto y a las normativas vigentes.
Por ejemplo, si una pared se derrumba debido a un defecto en la cimentación, tanto el constructor como el arquitecto responsable de supervisar esa parte de la obra pueden ser responsables del daño.
Otro ejemplo sería el de un cliente que adquirió una vivienda en un edificio cuya obra había finalizado en 2012. En 2016, comenzaron a aparecer grietas en las paredes y el techo, lo que evidenciaba un fallo estructural. Al tratarse de un defecto estructural, la LOE establece un plazo de 10 años desde la finalización de la obra para reclamar. El cliente detectó el problema dentro de ese plazo de garantía y, a partir de la manifestación del defecto, disponía de dos años para iniciar la reclamación judicial Gracias a esta previsión, se podría iniciar la reclamación dentro de los plazos establecidos y garantizar la reparación de los daños sin que el cliente tenga que asumir los costes.
Conclusión
Reclamar por vicios o defectos constructivos puede parecer un proceso complejo, pero conociendo los plazos y responsabilidades clave, puedes proteger tus derechos como propietario. Hércules diario ha consultado a Summons Abogados, un despacho especializado en este tipo de reclamaciones quienes ante todo recomiendan que no pierdas tu oportunidad de obtener una solución justa. Si tienes dudas o necesitas asesoramiento especializado, no dudes en contactarnos. ¡Estamos aquí para ayudarte a resolver cualquier problema de construcción en tu hogar!
