El control de precios del alquiler en Cataluña ha causado un gran impacto en el sector inmobiliario, especialmente en los proyectos conocidos como Build To Rent (BTR), diseñados para la explotación en régimen de alquiler. Varios fondos de inversión, tanto europeos como anglosajones, están enfrentando dificultades para deshacerse de estas carteras debido al escaso interés de los mercados internacionales en proyectos de este tipo.
Uno de los casos más representativos es el fondo alemán Patrizia, que desde hace casi un año ha intentado vender una cartera de viviendas en alquiler en Cataluña. Para ello, ha encargado a la consultora Jones Lang Lasalle (JLL) la tarea de buscar compradores. Este movimiento, que comenzó en 2023, refleja las dificultades que enfrentan los inversores en la región debido a las restricciones impuestas por la nueva Ley de Vivienda.
El impacto de la ley en el mercado catalán ha sido significativo. Según la consultora Savills, la inversión en proyectos BTR cayó un 90% en Cataluña durante 2023, mientras que en Madrid la caída fue solo del 3%. Esta diferencia se debe en gran parte a la intervención del Gobierno catalán en el control de rentas, que ha desincentivado a los inversores extranjeros.
Además del control de precios, la subida de los tipos de interés desde 2022 ha complicado aún más la situación para los inversores. Esto ha llevado a muchos fondos a buscar alternativas. Por un lado, algunos han intentado traspasar estos proyectos a family offices locales, es decir, grupos familiares con buenos contactos en la región que podrían estar interesados en asumir el riesgo. Sin embargo, hasta ahora, los resultados han sido modestos, aunque algunos esperan que una posible rebaja de los tipos de interés pueda mejorar las condiciones para estos acuerdos.
Otra opción que han considerado los inversores es la reorientación de los proyectos BTR hacia el Build To Sell (BTS), es decir, la venta de las viviendas a particulares, una por una. Esta estrategia permitiría a los fondos compensar la pérdida de márgenes debido al control de precios, aunque reduciría la oferta de viviendas en alquiler en el mercado, lo que podría generar tensiones en los precios a largo plazo.
En este contexto, el Govern de Salvador Illa y la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, han destacado una caída del 5% en el coste de los alquileres en las zonas intervenidas tras el primer trimestre de aplicación del tope de rentas. No obstante, esta reducción viene acompañada de un descenso del 17% en los contratos de alquiler firmados, lo que sugiere una disminución de la oferta disponible.
En resumen, las medidas de control de alquileres en Cataluña han generado incertidumbre en el mercado, afectando tanto a los fondos de inversión como a los arrendatarios, y provocando un replanteamiento de estrategias para tratar de mitigar los efectos negativos en el sector.
