Imagen: Estación Madrid Chamartín – Clara Campoamor
La venta de los terrenos de la conocida Operación Chamartín a Madrid Nuevo Norte ha recibido finalmente la aprobación definitiva de Adif y Adif Alta Velocidad, dos sociedades públicas responsables de la gestión de infraestructuras ferroviarias. Esta transacción, que se concreta tras más de 30 años de negociaciones, superando crisis económicas, conflictos judiciales, modificaciones por distintas administraciones y varias prórrogas, culminará el próximo 31 de diciembre.
La operación, que también ha contado con la aprobación de Renfe, permitirá que los más de dos millones de metros cuadrados de terreno pasen a manos de un consorcio compuesto por BBVA, la constructora San José y Merlin Properties.
Un proyecto monumental para Madrid
La compra, valorada en 1.250 millones de euros, está siendo formalizada con un pago inicial de 216 millones de euros, que se abonarán mañana en una firma ante notario. Para los compradores, este proceso ha sido una prueba de resistencia ante los lentos tiempos de la Administración, pero una vez concluido, abrirá la puerta a la mayor regeneración urbanística de España. El proyecto transformará los terrenos ferroviarios que albergan la estación de Chamartín en una nueva zona urbana con viviendas, oficinas y desarrollo terciario. Se prevé la construcción de 10.500 viviendas, de las cuales cerca de 2.100 serán protegidas.
Los detalles financieros de la operación
La transacción, que ha contado con la asesoría de firmas como Cuatrecasas, Tinsa, Analistas Financieros Internacionales (AFI) y Unicaja, ha sido aprobada en sus términos legales y está lista para su ejecución. La estructura de pagos se prolongará durante 20 años, con los primeros cinco años pagando solo intereses por un total de 23 millones de euros. Posteriormente, las amortizaciones y los intereses aumentarán progresivamente, alcanzando una cifra total de 1.245,46 millones de euros en pagos.
Los inversores y su futuro en el proyecto
Con el traspaso de los terrenos, los accionistas de Madrid Nuevo Norte tendrán que capitalizar la empresa para afrontar los proyectos que están por venir. Una de las posibilidades es abrir la sociedad a nuevos inversores. Dado que el suelo en Madrid es actualmente uno de los activos más valorados en España, no faltarán interesados, aunque todo dependerá del precio. BBVA, que posee el 76% de las acciones de la sociedad, podría vender parte de sus títulos para mejorar su liquidez, especialmente en un momento en el que busca financiar la compra de Banco Sabadell.
Un largo camino hacia la transformación
La Operación Chamartín, que originalmente surgió en los años 90, ha atravesado numerosos obstáculos, desde acusaciones de especulación hasta enfrentamientos entre administraciones. Su largo recorrido ha provocado que cambiara su nombre de «Operación Chamartín» a «Crea Madrid Nuevo Norte». La primera fase de transformación ya está en marcha, y los usuarios de la estación experimentaron este verano los efectos del proyecto con retrasos y colapsos. La segunda fase, que incluirá tres rascacielos de entre 110 y 220 metros de altura, promete convertir esta área en el nuevo centro de negocios de la capital, mientras Adif trasladará su sede a la zona.
